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2021年起,房屋产权、租赁、买卖、按新规执行处理

浏览数量:5     作者:本站编辑     发布时间: 2021-01-06      来源:本站

2020年即将过去,2021年即将到来。而关于买房卖房、租房、房屋产权等领域都有全新的规定,你了解过吗?


2021年 房屋产权新规


1、 新增房屋“居住权”

从2021年起,每一套大产权房子都拥有三种不同的物权属性,分别是土地使用权、房屋产权、居住权。

居住权是独立于土地使用权、房屋产权外、新增的第三种属性。可以理解为单纯给居住人设置的1个物权类型。带有居住权的房子原则上无偿设立、不能出租,居住权不得转让、继承。


为方便理解,举几个例子。

I、老李是一套房的房主,同时拥有以上3种权利。但老李年事已高、需要人照料,又没有太多养老金。如果卖掉房子自己就没地方住了,如果不卖钱又不够。怎么办呢?按照2021年新规,老李可以将居住权单独转让给小王,与小王签订居住权转让协议。小王定期或一次性支付给老李一笔费用,小王就拥有了房屋的居住权。

II、老李有1个保姆,对老李照料有加。老李怕自己过世后保姆没地方住,于是老李与保姆无偿签订“居住权”协议,并至房管局备案登记。有了这份居住权协议,保姆就有权在约定时间内一直住在老李房子里,没人可以赶走。而这套房子,按规定不得再出租。

当然,这套房子房屋产权还在老李手里,房屋产权依然可以买卖、继承。但居住权不能转让、继承,试问谁会买里面住着人的房子呢?

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III、小李新婚不久,妻子提出为丈母娘、老丈人设置居住权。但之后夫妻俩关系破裂需要离婚,财产需要分割。但由于房子设了居住权,这其中就复杂了。如果丈母娘愿意搬出还好,如果不愿意搬走,小李根本无法把房子卖了,房子不能变现,财产也一直得不到分割。

Ⅳ、因夫妻一方过错导致离婚,同样需要财产分割。按照2021年婚姻新规,无过错方可以提出申请,过错方少分甚至不分财产。但因为房子设置有居住权,根本无法变现。于是导致资产无法有效分割,更谈不上多分财产。

类似可能还有很多。居住权设立初衷,是让一些只有一套房的人,或者不想卖掉房子的人,可以通过单独转让居住权的方式获得收益。但居住权的确可能引起一些不必要的麻烦,还是多了解为好。


2、住宅70年到期后自动续期,费用待定

根据2021年新规,住宅70年产权到期后,可以自动续期,不需要手动提出申请。这解决了很多人担心产权到期之后的问题。

但需要说明的是,续期费用目前尚没有明细出台。其次,商办40年产权到期后是否可续期,目前没有明文规定。所以,购买商办一定要注意土地剩余年限。

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2021年 租房新规


1、 租期最长不得超过20年

根据民法典规定,任何物权租赁期限不能超过20年,超过部分自动失效。相对来说,住宅租赁超过20年的很少,但有些开发商将人防车位一次性40年租赁给业主这种方式就是违规的。要清楚这一点,不要交了40年费用,后面20年却自动失效。



2、 非居住空间不得出租

厨房、阳台、储藏室、卫生间这些,都属于非居住空间,即便改造后也不得用于出租,否则可以罚款。

此外,自建、违建等空间也不得用于出租。比如顶楼露台改造后变成房屋、房屋加盖、厂房、临时建筑、过道等,都不得对外出租,否则面临罚款。



3、 不能单方面提高租金,不能驱赶承租人

以往随着租赁市场的好坏,房东随意增减房租。但新规下,房东不得再单方面提高租金,必须得到承租人的认可。

其次,即便合同到期,租客不肯搬走,房东也不得采用驱赶的方式,但租客需要承担违约责任。

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4、 租客不能擅自改造、装修房屋,除非征得房东同意

5、 房屋所有权变更,不影响租赁协议持续

这个也容易理解。假设房屋在租赁存续期间发生了产权变更,租客依然可按照协议继续居住。


6、 房东不得随意进入租客房间

7、 不符合消防、建筑、装修标准的房子,不得出租

这点尤其要注意,尤其是不符合消防要求。很多小产权房、老式商住楼、缺乏物业管理的小区,消防上往往是存在问题的,这样的房子禁止对外出租。当然,没发生事情还好,如果发生事情或租客懂得利用法律保护自己,那房东是会面临罚款的。


8、 承租人有优先继续承租、优先购买房子的权利,但近亲属的购买权优先于承租人

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2021年 房屋买卖新规


1、 抵押中房产,不用解押可直接过户

按照之前规定,银行抵押中房产必须缴清全款、解押之后才能过户。2021年民法典新规规定,在押房产可直接交易并过户,不需要缴清全款或提前征得银行同意。

但需要注意的是,银行依然具有这套房子的抵押权,如果过户后不及时偿还银行贷款,银行依然有权申请处置这套房屋。


2、 中介费不能省

根据新规规定,如果是用了中介服务并获得了交易资源,如果逃单的话,中介有权起诉。


3、 无权处分合同有效

新规规定,因房屋出卖人未取得处分权从而导致房屋无法过户的,买受人有权解除合同。当然,需要说明的是,这个无权处分是指卖方不是房屋所有人或授权人,不要与法拍房搞混了。


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