一起房屋租赁合同案纪实

[案情简介]

西安某股份经济合作社与北京某公司于2019年1月签订了《房屋租赁之定金协议》由北京某公司承租西安某股份经济合作社位于陕西省西安市经开区某处2万余平方米房屋，合同对房屋的权属状况、租赁期限及免租期、租金、押金、定金、招商、违约责任等事项均作了约定。

2019年1月西安某股份经济合作社将涉案房屋交付给北京某公司让其开始运营，北京某公司联合其关联公司共同开始装修运营，2019年12月西安某股份经济合作社与北京某公司及其关联公司共同补签了正式的《房屋租赁合同》，同时就租赁场所、租赁房屋的权属状况、租赁房屋用途、租赁房屋的租赁面积、租期、租金、押金、权利与义务、房屋维护及维修、违约责任等事项均作了约定。北京某公司及其关联公司只交了第一期房屋租金及部分押金，2020年3月就开始拖欠剩余未交的押金200万及拒绝支付应交的第二期房屋租金500万余元。

[代理思路]

2020年3月，西安某股份经济合作社通过介绍找到勾晓强律师。本所接受委托后，勾晓强律师及勾晨律师组成办案团队，经过多次和委托人西安某股份经济合作社相关领导及工作人员沟通案件细节及搜集证据，反复研究案件事实及法律关系，向委托人提供了两套诉讼方案，一套方案以解除合同为主并且索要房屋占用期间的损失及违约金等诉求的诉讼策略；另一套方案以继续履行合同为主索要房租及违约金等诉求的诉讼策略。由于涉案房屋系西安某股份经济合作社全体股民的经济发展用房，涉案房屋的租金涉及西安某股份经济合作社全体股民的利益。经多次研判，由于疫情原因及最高院出台了相关司法意见，为了稳妥起见及最大可能的获得更好的代理效果，西安某股份经济合作社最后商定选用第二套诉讼策略，将北京某公司及其关联公司一并起诉至西安市某区人民法院。西安市某区人民法院受理后，北京某公司及其关联公司在第一次庭审中对合同已经确定的房屋面积恶意的申请鉴定，目的是通过鉴定程序来拖延案件审理时间。根据案件情况，勾晓强律师团队调整代理思路，立即申请财产保全，冻结了北京某公司及其关联公司的银行账号。

一审中，勾晓强律师作为西安某股份经济合作社的代理律师就北京某公司及其关联公司的答辩意见及本案的争议焦点出具了以下代理意见：

首先，本案北京某公司及其关联公司拖欠应当支付西安某股份经济合作社的第二期商业经济发展用房租金及应补齐交清的房屋押金事实清楚，证据确实充分。

其次，关于本案拖欠房屋租金应支付的滞纳金和拖欠押金产生的违约金，北京某公司及其关联公司也应该根据《房屋租赁合同》关于滞纳金及违约金的约定向西安某股份经济合作社予以支付。

再次，本案不存在北京某公司及其关联公司提出的涉案房屋的面积差异、合同履行中的情势变更及不可抗力等问题，北京某公司及其关联公司的抗辩不是正当理由，依法不应支持。

最后，本案在法院立案后，北京某公司及其关联公司向西安某股份经济合作社转的款项应当按照法律及相应司法解释规定的滞纳金，违约金及部分租金的先后顺序依次抵扣。

综上所述，作为原告的西安某股份经济合作社诉讼请求事实清楚，证据确实充分，作为二被告的北京某公司及其关联公司不支付房屋租金及押金的行为已经严重违约，并达到根本违约的程度，法院应当依法支持西安某股份经济合作社的全部诉讼请求。

[法院判决]

最后，本案在勾晓强律师团队及时有效的诉讼策略及保全冻结北京某公司及其关联公司银行账号的情况下，案件在诉讼过程中，北京某公司及其关联公司就已经支付了一部分钱款，一审法院判决北京某公司及其关联公司支付西安某股份经济合作社房屋租金及违约金，全部支持了西安某股份经济合作社的诉讼请求。一审判决后，本案双方当事人均未上诉，并且北京某公司及其关联公司及时将判决内容全部履行到位，本案取得了良好的法律效果和社会效果。

西安某股份经济合作社及股民对勾晓强律师团队专业负责的执业素养，细致耐心的工作态度及恪守诚信的精神表示肯定和赞扬。