最高人民法院再审改判，《国有建设用地使用权出让合同》约定的每日1‰迟延付款违约金不得调整

案情简介

2014年2月28日某房地产开发公司以4956万元竞得一宗土地的国有建设用地使用权，与某市国土资源局签订了成交确认书。2014年3月4日双方就该宗地签订了《国有建设用地使用权出让合同》，约定出让人将该宗地的国有建设用地使用权出让给受让人，土地面积为13799.113平方米，宗地成交总价款为人民币4956万元。合同约定：受让人在本合同签订之日起30日内，支付总出让价款的50%；合同签订之日起60日内一次性付清国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金。合同签订后，某市国土资源局依约向某房地产开发公司交付了土地，但某房地产开发公司仅支付了2800万元出让价款（含定金），剩余土地出让价款2156万元，虽经某市国土资源局多次书面催缴均未支付。

原告某市国土资源局为此将被告某房地产开发公司起诉至市中级人民法院。市中级人民法院认为《国有建设用地使用权出让合同》约定的每日1‰迟延付款违约金过高，判决被告某房地产开发公司按照银行同期贷款利率向某市国土资源局支付迟延付款违约金。原告某市国土资源局不服一审判决，向省高级人民法院提出上诉。省高级人民法院审理后认为，市中级人民法院一审判决被告某房地产开发公司按照银行同期贷款利率向某市国土资源局支付迟延付款违约金过低，按照合同约定的每日1‰缴纳违约金过高，改判被告某房地产开发公司按照银行同期贷款利率的两倍向某市国土资源局支付迟延付款违约金。

原告某市国土资源局仍不服该二审判决，依法向最高人民法院申请再审。最高人民法院经审查，认为本案符合《民事诉讼法》第二百条第（六）项规定的情形，裁定由最高人民法院提审本案。后最高人民法院做出（2018）最高法民再422号民事判决书，改判被告某房地产开发公司按照《国有建设用地使用权出让合同》约定的每日1‰向原告某市国土资源局支付迟延付款违约金。

案件评析

陕西仁和万国律师事务所徐本万律师团队，在深入研究并透彻掌握本案所涉《国有建设用地使用权出让合同》的特殊性基础上，提出：一、国有土地出让是国家重要自然资源的利用和配置方式，国有土地出让合同相较于普通的民事合同具有其特殊性，其一方主体为国土资源行政主管部门，由其提供的《国有建设用地使用权出让合同》的条款必然会受到相关法律、法规和规范性文件的约束。二、本案中，某市国土资源局没有任何违约行为，某房地产开发公司迟延缴付土地出让价款，严重违约。在此情形下，如果调整合同约定的每日1‰迟延付款违约金，既违反了契约严守原则，也必将导致土地出让价款大面积无法及时收缴入国库的严重负面影响，将严重损害国家利益。三、违约金既有补偿性，兼有惩罚性。某房地产开发公司对土地出让合同约定的违约责任是明确知晓的，不存在违约损失不能预见的情形。

最高人民法院（2018）最高法民再422号民事判决书完全采纳了代理律师提出的以上观点，判决认为国有建设用地使用权出让事关土地资源的充分保护和合理利用，其方式、程序、权利、义务由《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、行政法规明确规定，受到严格限制，并通常由国家根据具体情况予以严格的政策调控。以1‰的标准支付违约金的目的不仅在于弥补损失，更在于通过惩罚性加强土地市场调控，提高土地利用效率，保证国家及时取得土地收益并投入国家建设。作为一项宏观政策，全国各地国有土地管理部门都据此执行。对该违约金条款的约定，除非有充足理由和其他因素，不应予以调整。

本案历经一审、二审、申请再审和再审，最终获得最高人民法院的再审改判，案件取得全面胜诉，维护了国家利益不受损失，同时对于全国范围内国有建设用地使用权纠纷案件中对《国有建设用地使用权出让合同》约定的每日1‰违约金是否可以调整的问题，该案件成为具有指导性意义的判例。该案件也使得陕西仁和万国律师事务所律师的专业水平在某市国土系统获得高度认可。